【开云|kaiyun】除了REITs，没有更好的金融创新可讲！

本文摘要：【地产中国网原创报导】在刚完结的两会上，李克强总理在作2016年政府工作报告时明确提出：探寻基础设施等资产证券化。

【地产中国网原创报导】在刚完结的两会上，李克强总理在作2016年政府工作报告时明确提出：探寻基础设施等资产证券化。深化投融资体制改革，之后以市场化方式筹措专项建设基金，推展地方融资平台转型升格展开市场化融资，探寻基础设施等资产证券化，不断扩大债券融资规模。的确，在金融创新领域，Reits市场未来潜力极大，受到了各大企业的注目。

近日，绿地控股与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签订协议，成立酒店业房地产投资信托并白鱼在新加坡证交所主板上市。该酒店业投资信托计划向绿地并购19家坐落于中国境内的酒店物业，总计价值大约为人民币210亿元。这将是迄今为止中国房地产企业发售的最大规模Reits，标志着中国房企资产证券化、轻资产化迈进最重要一大步。2016年Reits、PPP与产业基金创意共享不会第一季暨第72期中国人居于会客厅于3月20日在北京全国企业家联盟一层会议厅举办。

本次专题研讨共享不会一站式共享了新兴产业收购统合实务、地方政府与社会资本合作的产业基金运作模式、实操案例共享等。中房集团理事长，汇力基金董事长，快乐人寿监事会主席孟晓苏博士尤其助理，国务院发展研究中心Reits课题组研究员杨进就当前市场的新常态，分析表明了中国房地产的金融化是大势所趋，特别是在商业地产和产业地产领域，不仅影响企业的融资方式，更加最重要的是对房地产行业还包括销售模式、盈利模式、运作模式在内的商业模式产生了根本性影响。

对企业而言，Reits可通过证券发售来反映房地产价值，从而提升产品的流动性和所求能力，当然Reits产品公开发表半透明的收益率对资产运营和管理能力明确提出更高拒绝。杨进回应，目前内地市场上大多数发售的还是类Reits产品，分辨确实的Reits有两个基本辨别方法。

第一，看资产是不是再次发生移往?类Reits是没的，而房地产企业要做到确实的Reits，必需要解决问题交易移往的问题;第二，看是不是归还计划?类Reits是有的，这种归属于债，而确实的Reits是权益，不必须归还。我国目前的实际情况还有很多方面制约着Reits的发展。首先，我国目前仍未制订专门调整规范Reits的单行法律，在世界其他国家和地区，都有就Reits实施专门的法律规范，如新加坡于1999年实施《房地产基金提示》、香港于2005年施行了《房地产投资信托基金守则》，日本则于2000年改动投资信托法获准投资信托资金转入房地产，这些专门法律规范对于Reits的发展获取了不利的法律确保。

此外，Reits还面对信托注册、收益容许、信息透露、倒闭隔绝等诸多法律缺陷问题，这些都必须对Reits牵涉到的法律问题展开顶层设计，实施专门法律展开调整和规范。第二，2015年房地产行业将要划入营改增试点范围，在有关Reits的税收优惠政策仍未实施、商业地产空置率下降的情形下，低企的税负压制了我国商业物业的租金回报率，减少了各方投资主体参予的积极性，相当严重制约了Reits的发展。

第三，监管艰难。国内Reits的创设和运营牵涉到多个部委的职责，原因在于国内Reits的交易主要牵涉到两个市场，一个是银行间市场，另一个是交易所市场，其中银行间市场由中国人民银行、银监会监管，交易所市场由证监会监管。多部门监管机制下难免会产生权责冲突，因此有适当针对Reits制订各有关部门的权限范围，创建专门的监管协商机制。

美国是发展最先也是目前国际上最成熟期的Reits市场。在美国，有多达7000万居民用过其证券账户或者养老金账户投资了Reits产品，更加有多达300个联合基金投资于Reits。目前，美国Reits行业的总市值早已相比之下打破传统地产研发行业。

Reits在美国已渗透到了各个行业，如汽车销售业Reits中的CARMAX连锁车行、高尔夫球场Reits中的全美高尔夫物业公司和美国高尔夫信托公司、娱乐业(电影院) Reits中的娱乐物业信托公司等都是全球著名的公司。截至2015年3月末，在美国NYSE和NASDAQ两个交易所上市的Reits有257个、合计市值9846亿美元，占了全球市场的60%。美国的Reits可以区分为权益型、抵押型和混合型。

其中，权益型Reits占到了总量的90%以上。无论哪种形式的Reits，其核心都是将房地产从不动产改变沦为可以流动的证券资产，构建了房地产从来不一动到流动的改变，使产权单位的移往变为非常简单的证券交易。与其他国家完备的制度和环境比起，目前国内Reits之路仍任重而道远，国内仍须要突破几重障碍：必须实施涉及的税收优惠政策，解决收益率的难题，限制公募投资容许，完善投资管理及物业运营等基础设施的建设等。

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